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本报记者 王小霞
一年之计在于春，对于房地产企业来说，一年中最重要的战略就是拿地。截至今年2月，阳光100已连续在好几个二三线城市拿地逾2000亩。事实上，不只阳光100，不久前，世茂房地产控股有限公司以12亿元人民币成功在徐州摘地；上海豫园竞得全国单宗地价增幅最大的武汉147号地块……此起彼伏的拿地消息接连传来，显然，地产商在二三线城市再次掀 起了拿地热潮。
二三线城市为何变得如此炙手可热？据英联国际不动产研究分析，目前，我国几大主要二三线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而上海房地产投资收益率目前在7%至8%之间。比起北京、上海等房地产市场越来越严峻的调控形势和竞争环境，二三线城市成为了新的投资沃土。而且，那些较早进入二三线城市的开发商所获得的巨额回报，也吸引了越来越多的开发商参与食抢市场蛋糕。
拿地、拿地、再拿地
2007年才刚刚过了不到三个月，阳光100就已经连续在长沙、武汉、天津、西安四座重点二线城市完成拿地计划，累计拿地逾2000亩，开始了新一轮全国扩张。就在记者截至发稿时，阳光100集团副总经理范小冲告诉中国经济时报记者：阳光100正在着手摘取福建泉州的又一个新项目。
与阳光100一样快速布局拿地的开发商一个接一个。据记者了解，进入2007年之后，世茂房地产公司在二三线城市频频出手。今年1月17日，该公司以约17亿元人民币成功摘得苏州市一地块。2月2日，世茂房地产公司又以12亿元人民币成功在徐州摘地，这也是该公司首次在徐州落子。今年1月31日，上海豫园竞得全国单宗地价增幅最大的武汉147号地块；2月1日佛山06H地块拍卖，由广东招商地产联合体竞得。
可以说，对于竞相开拓全国二三线城市的开发商来说，目前最重要的工作就是拿地、拿地、再拿地。“但是，并非所有走向二三线城市的开发商都能顺利拿到土地。”合富辉煌市场研究部的分析师表示，成功竞得地块的基本都是一些大开发商。据了解，武汉147号地块的拍卖，共有19家开发商参与，全部为来自广州、北京、上海的上市大开发商，由19亿元起拍，经过1000多轮竞争，最后由上海豫园以35亿200万元竞得。主持该块土地拍卖的知名拍卖师陈少湘说，该地块创造了全国单宗地价增幅最大纪录。
“几亿元甚至几十亿元，即使是二三线城市的拍卖土地，地价总额也非常高。”一位参与西安土地竞拍的北京开发商告诉记者，如果加上税费等，开发商要付出的实际资金更高。如佛山地块招商地产要拿出11亿-12亿元；付款方式也更严格，佛山土地地价要在11个月内全部缴清；而武汉地块单保证金就要5亿元。当越来越多的开发商参与角逐二三线城市土地时，地价总额高、付款方式严，这对开发企业的实力是很大的考验。
与此同时，土地市场的政策风险也成为拓展二三线城市开发商不得不考虑的因素。世茂房地产在徐州拿地的负责人表示，世茂公司之所以没有选择在上海、北京等地大举拿地，而是更为关注政府导向的二三级城市发展。这主要是基于土地市场的风险和将来的发展潜力，“公司目前在拿地上更多选择综合地块，有意将持有开发比例控制在30%-40%以此应对土地增值税等政策可能造成的成本增加。”
“群雄混战”二三线城市
2007年初，就在楼市观望气氛凝重的时候，阳光100却迎来了新年开门红。1月，南宁阳光100上东国际一期国际公寓R3开盘，共推出146套公寓，劲销四千万元，点燃了南宁新年楼市的第一把火。天津南开区的阳光100国际新城推出新的楼盘，开盘当天，面积在90平米以下的两居，被购房者抢订一空。柳州阳光100城市广场一期开盘，当天即告售磬；重庆阳光100国际新城新推滨江公寓销售额5000万元。
当下的二三线城市，可以用“群雄混战”来形容。以重庆这个被房地产界称为“起步虽晚，但发展健康”的城市为例，在两三年的时间里就吸引了包括阳光100、北京城建、国美地产、天鸿地产、棕榈泉国际五家来自北京的知名地产品牌企业。在长沙、武汉、西安、南宁等开发价值刚刚突显的城市，同样也出现了众多品牌地产企业的身影。
“阳光100从9年前开始进行二线扩张战略，现在已成功在19个城市实现了项目开发，并探索出了一条全国发展之路。”范小冲告诉记者：“接下来，阳光100会加快在二线城市战略布局的步伐，走向更多的城市。在开发模式上，不再局限于过去独资或控股，采取一种非控股连锁加盟的开发模式，这是一种利用阳光100的品牌和管理能力进行资源整合的开发模式，通过这种模式可以弥补快速扩张带来的资金和土地的短缺，通过品牌和资源的结合与合作伙伴实现共赢。”
但是，也不是所有进入二线城市的品牌房地产企业，都能载誉而归，因为在二线城市开发战略失控，导致企业被兼并收购，已有先例。范小冲认为，进入二线城市开发不是一蹴而就，二线城市与一线城市在开发模式、目标客户群等方面存在很大不同。很多时候，二线城市房价只有一线城市的一半甚至1／3，这对企业成本控制和管理模式等方面都提出了巨大挑战。
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