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本报记者 周雪松
“我从部队转业到现在，一共干了12年，从来就没有见到有人来办过那种证书。”近日，周先生在接受中国经济时报记者采访时说。
周先生在北京市国土局某区县分局工作，他所说的“那种证书”是指国有土地使用 权证书(下称土地使用权证)。按照我国现行法律规定，土地使用权证应当由周先生这样的部门办理。
“你问我，我也不知道该怎么办！”提起办理商品楼房土地使用权证的事情，周先生也是十分茫然。据周说，以前曾经有市民就此向北京市国土局咨询过，该局在官方网站首都之窗上答复：“可以办”。
而近日记者在向北京市国土局求证此事时，得到的却是另外一种说法。
“现在办不了。”北京市国土局有关人士向记者大倒苦水。这位人士说，相关的操作细则至少要等到《物权法》出台后，才会有一个眉目。今年10月下旬，十届全国人大常委会第二十四次会议第六次审议了《物权法(草案)》后规定，住宅用地满70年后自动续期，是否付费暂不规定。《物权法(草案)》六审稿将于明年两会期间提请全国人大审议通过。
据悉，仅北京市，目前已完成交易尚未办理的商品房土地使用权证就多达300万个左右。全国大多数地方的情况也极其相似。难产、应发而未发的土地使用权证到底有多少，目前还是一个未知数。
公民的土地使用权长期被漠视
谢先生前年在北京购买了一套普通楼房，同时办理了房产证。同年，谢先生找到开发商，提出要办理土地使用权证，希望对方能协助其办理相关手续，但对方以大产权押在了区建委为由回绝了谢先生。
谢先生告诉记者，近年来许多业主购买的房产都大幅升值，但是房产升值并不等于房子升值。他说，房子不是古董，实际上房子是逐年贬值的，而真正升值的是房子下面的土地。
“依据《土地法》和《城市房地产管理法》，有关部门在为业主办理房产证的同时，应该同时办理土地使用权证。”谢先生表示。
针对谢先生反映的情况，记者采访了其所在区的建设行政主管部门——区建委。“他的大产权证怎么会在我们这里？！我们从来不会押开发商的房产证，更不会押土地证使用权。”该区建委权属科有关人士对记者如是表示。同一天，在区国土局，记者也得到了类似的说法，该国土局也没有质押或扣押过该开发商的土地使用权证等相关证书。
开发商是不是在撒谎？政府是不是推委责任？对此，谢先生百思不得其解。更让他感到郁闷的是，公民巨资购得、依法享有的土地使用权——作为房地产财产权利的最大、最主要组成部分，竟然长期被漠视。
谢先生说，《宪法》规定“城市土地归国家所有”，“土地使用权可以依照法律的规定转让”，即土地使用权作为一种独立的民事权利——财产权可以为国家(特殊民事主体)、集体、公民和外商所有。他认为，我国实行的是土地所有权的公有化，而不是土地财产权(体现在土地使用权上)的公有化。土地财产权准许私有，可以独立存在并依法进行交易，这就是中国宪法确立的私房产权概念。
经了解记者获悉，目前在北京，像谢先生这样，没有土地使用权证的房主大约有300万户左右。在未来一段时间，随着北京商品房交易数量的增长，这一数字还会变大。
土地部门：发证难，不发违法
兰州市国土局副局长杨立岭在接受记者采访时回忆说，大约在前年，国土资源部就曾发文要求各地土地管理部门对业主购买楼房所获得的土地使用权进行分割登记。他说：“土地使用权证至关重要，业主只有同时拥有‘两证’(即房产证与土地使用权证)，才算是合法和完整的产权。”
据杨介绍，兰州市目前已经制定了《兰州市房屋土地使用权分割管理办法草案》，一旦获批，与发证相关的工作很快就可以启动，现在是“万事具备，只欠东风。”
记者了解到，早在2002年，苏州市就已开始为市民办理“土地分割证”。所谓土地分割证，在苏州全称叫做“国有土地使用权分割转让许可证”，是苏州市在土地登记工作中探索出的一种管理制度，极大地方便了广大业主，业主买到房子后，只要在土地分割证上签个名，10天内就可以拿得到过去要几个月才能到手的土地使用证。此举因而受到了群众广泛好评。
苏州模式的具体运作流程是，先由开发商对其大土地使用权进行分割，再由土地部门核查，发分割证，售房时凭分割证过户。购房者只要在土地分割证上签个名，就可以申请变更登记，换取土地使用证。
据了解，目前除了苏州模式外，还有杭州模式和上海模式，前者是两证分离，后者则是两证合一，山东省目前实行的也是两证合一模式。
谢先生向记者表示，他也曾见过广东和山东两省的居民持有的土地使用权证，有的是两证合一的“房地产所有权证”，有的是分割到户的“国有土地使用权证”，不知首善之区的北京为何在发放居民住宅土地使用证、落实和保护公民最大财产权利——房地产权利方面不见动静？
“2004年，我们也搞了一个二合一的模式出来，同时还制定了一个《北京市房地产登记条例(征求意见稿)》报市政府法制办，但不久由于机构改革，这件事情就停了，市国土资源和房屋管理局也从此一分为二，变成了两个部门。”北京市国土局有关人士对记者表示，截至去年10月北京市区、县国土局挂牌，上述方案随即就搁置了起来。
“肯定是要发，不发是违法的，作为土地管理部门，我们有义不容辞的责任，但是选择什么时机，怎么规范，怎样才算比较完善到位，都是需要时间进一步研究的问题。”上述人士表示，由于相应的分摊计算系统、法律法规等不健全，无据可循，许多技术性的问题都没有解决，还需出台具体的分摊测绘办法，因此发证“难度很大”。从全国来看，似乎也都遇到了相同的问题，目前能够办理的城市还只是少数。
律师说法：应及时申办
北京仁和律师事务所律师孟宪生表示，有关部门不给购房者办理土地使用权证的做法本身不符合法律规定。
“从法律和理论上来说，为业主办理土地使用权证没有任何障碍，只是操作上的问题。”孟宪生说，如果业主提出申请而有关部门不给办理，可以提起行政诉讼或申请行政复议。
北京海拓律师事务所黄子丰律师认为，房屋和土地是密不可分的，有房就有地，地随房走。“从理论上来说，土地面积的计算也是可行的，但是作为商品房的楼房，土地面积是个虚的东西，不像独栋别墅和平房面积那样好计算，难以找到其对应的物理空间(如四至范围)。特别是楼房土地面积分摊到户，在技术操作上还存在一些争论。”黄说。
黄子丰指出，之所以很多城市长期没有给购房者办理土地使用权证，实际上是开发商和有关部门钻了一个法律的空子。“首先是相关法律法规规定不明确，如没有规定房屋出卖后就必须对土地使用权进行分割，土地使用权证应与房产证一起发放；其次，尽管开发商和有关部门负有协助受理发放的义务，但如果购房者不提出申请，从法律层面就无法追究其责任。”
北京房地产业内人士王先生说，开发商拿未分割的大产权去银行等金融机构做抵押，房屋交付业主后仍未撤消抵押，这种情况往往业主并不知情，而且非常普遍。一旦开发商违约，银行等有权对相关土地使用权进行变卖或者拍卖。
郑州市民张先生就曾遇到一件这样的烦心事儿。张先生用大半辈子积蓄买的一套商品房住了不到7年，突然有一天就有一家自称拥有其土地使用权的开发商找上门来，要将他的房子拆掉，重新进行规划。实际上，类似这种土地使用权被架空的事情时有发生。
因此，黄子丰律师提醒购房者，需要增强自我保护意识，在及时办理土地使用权证方面切莫要自觉麻烦，申请办理房产证，最好同时申领土地使用权证。只有完整的产权，才能使购房者的权益有全面的保障。
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