●记者暗访发现，多家中介改为限时卖房、以个人名义收房

　　●北京市建委相关负责人表示，目前甄别变相的现金收房存在难题

　　11月8日下午5时，在崇文区富贵园小区5号楼西北角，一家新开张的房屋中介正在进行店面装修，其正门中间一般用来写店名的位置，“现金收购二手房”赫然在目。

　　10月31日，北京市建委叫停了房屋中介“现金收房”业务。但是，11月8日记者从富贵园小区5号和6号楼附近密集的中介公司的随机调查显示，5家公司中只有一家大型知名公司的员工主动提及了政府已禁止现金收房。当记者以急需资金为由，希望尽快出售房源时，多家公司明确表示，只要房产证齐全，公司可以随时支付现金。其中一家公司提出，要用员工的个人名义收购或者以其他朋友的身份收购。这正是现金收房被叫停后市面上出现的变通手法。

　　暗访 大多数中介变相收房

　　一周来，记者随机暗访了崇文门、东四环及广安门等地二手房门店，执行建委禁止“现金收房”政策的公司极少，多数公司仍在“顶风作案”，坐吃差价，而且，叫停现金收房后中介纷纷采取了更为隐蔽的手法变相收房。

　　变相收房的手法之一是“限时卖房”，其操作模式是：中介公司和选择这一项业务的业主提前签订一份业主必须以某一价格出售的合同，之后房源就只能由这家经纪公司出售，如果业主到别的公司登记或是自行出售均视为违约，需赔付经纪公司一定金额款项。如果在约定时间内卖不出去的话，中介公司则会赔付业主一定的违约金。有知情人士透露，这正是中介给业主下的“套”———部分房源未能“及时卖出”而被中介购买，然后中介抬高价格出售，赚取远远高于违约金的差价。

　　不过，也有业界人士认为，这一模式是否属于现金收房还需要界定。

　　变相收房的另一主要手法是以公司员工个人名义收购房屋。在这个过程中，经纪公司不再出面，而是将收购的房产落户到其业务员或者公司以外的其他人员身上，只公证，不过户，并且以出售快为理由得到房主的认可，这样业务员就可以以房主的身份去高价出售此房源，而出现问题公司不承担任何责任。

　　对此，业内人士指出，现金收房的“变种”很多，其关键环节是控制房源。

　　调查 变相收房环节有统一培训

　　同时，记者进行调查时发现，为了让各种变相的现金收房能够顺利执行，中介公司会对员工进行统一培训，提供标准的“说辞”。

　　比如，某公司要求，员工面对一般客户时对其变相的“收购业务”应解释为限时委托包销，绝对不能提及收购，应给房主解释说明的是：“在双方约定的时间内，我们公司全程受托代理此房。

　　若在约定的时间内，无论我们公司有没有售出此房，我们公司将以双方约定的价格给房主付清剩余房款，这样能保证房主在规定的时间内拿到自己的房款，降低了房主的售房风险；若我们公司没有履行协议，双方协商后，我们公司可以赔偿房主一定的违约金，这样又能充分保证房主的利益“。

　　在谈判时的“价格谈判”这一关键环节，这家公司统一要求的“建议说辞”是：“我们不是在压低房价，我们报出的房价是经过我们公司专业的评估师给出的市场指导价格，这个价格有利于此房的快速出售变现。房主委托我们售房，目的也是房屋能够以一个房主较满意的价格在短时间内快速售出，实现房屋的快速变现和资金回笼。过高的房价不利于房屋的快速销售。”但是，所谓的“专业评估师”是房主无从考证的，其价格合理与否也就难以完全清楚。

　　值得注意的是，记者在向一些仍从事现金收房业务店面的员工进行咨询时，基本上都是上述类似的说法。

　　难题 供需不平衡，现金收

　　房短期内难消失目前，房产中介的经营模式有两种，一是资源型，二是资金型。前者是利用买卖双方信息不对等的特点，提供一个信息平台，帮助买卖双方完成交易，收取中介费。

　　后者则不仅仅提供信息，还利用各方面的资金流为公司拓展业务，现在市面上的现金收房、限时代卖、限时收房等都属于后者，正因为在运用资金的同时会产生差价，也可能会导致资金链的断裂，直接影响买卖双方的利益。

　　现金收房被叫停后，也有业内人士担心其实施上的难度。中大恒基副总王彬认为，目前二手房市场房源紧缺，供需严重不平衡，只单纯地收取中介费，中介公司很难获得利润，所以，消灭现金收房这一痼疾还需要一个过程。

　　我爱我家副总裁胡景晖表示，上月底北京市建委、工商局联合发文明令禁止现金收房，但尚未有明确的管理办法出台。另外，此前行业协会也有过倡议，而由于加入行业协会的中介只有200家左右，大量企业并未入会，无法落实处罚。

　　“总之，从各种变相现金收房的情形来看，现金收房的概念还需要进一步明确，吃差价应该是判断是否为现金收房的核心标准。不要让对买卖双方都有益的叫停现金收房政策变成一纸空文”，胡景晖这样说。

　　北京市建委租赁处罗洪京表示，现金收房业务中吃差价的问题最为突出，叫停现金收房的核心意图是不允许中介向业主隐瞒成交价、吃差价的行为出现。对中介变相的现金收房行为，目前建委还没有具体的处理办法，管理部门会遇到具体甄别哪些行为有吃差价哪些行为没吃差价的难题。现阶段，建委主要是希望引导业主把握两个二手房交易的关键点：签订合同时要三方到场；尽量不要到资金没有通过银行监管的中介交易。

　　-揭秘

　　中介吃差价每平米上千元

　　房款也并非一次到位，中介还截留买家资金收购其他房源

　　现金收房被叫停的直接原因是房屋中介坐吃差价的暴利行为严重地损害买卖双方的利益。业内透露，中介通过现金收房所吃的差价一般在1000元/平方米左右，一些地段好涨价迅速的房源最高可达5000元/平方米。

　　以记者提供的陶然北岸一套100平方米的房源计算，市场实际成交价在10000元/平方米左右，但某中介给记者的价格是不超过9000元/平方米。可见其实际收获在10万元左右。

　　“我们是一次性全额付款”，一位经纪人强调。

　　事实上，中介所谓的“全额支付”并不是一次到位。根据某中介一位内部人士介绍，中介公司说服房主由其收购房屋，公司只先给房主定金，一般是1万-3万元，约好余下的房款是1个月之后再给业主，然后带房主去做公证，把房本拿到手。此后，中介公司就可以名正言顺地拿着房子去卖。在一段时间后中介把房屋高价卖出之后，再将买房人的钱转付给房主。

　　“这等于说中介只是先期投入几万块钱就可以获取10多万的利润，而且投入的钱很可能是沉淀其他客户的定金、首付或者全款。而且，一般做现金收房业务的公司由于资金压力，会让买家资金尽可能长时间停留在中介的账面上，利用这些钱去收购其他房屋”，一位知情人士透露，某知名大型中介在北京80%的利润来自现金收房。(采写/摄影 记者 张家齐)