“变投资公司为合资公司”、“转沿海热点城市为内地‘二线城市’”、“变单纯投资为园区开发”……这是限制外资炒房政策出台前后国际游资采取的应对措施。业内人士认为，国际游资不会在短时间内迅速撤退，会采取更多的“变脸大法”来规避监管，力求在中国房地产市场上继续牟取暴利。

　　跨境资本“豪赌”中国房地产市场

　　国际游资流动的三大风向标是股市期货、货币汇率和房地产。2003年以来，全球游资开始向房地产市场聚集。由于房地产市场具有资本高度专注、运作相对便捷、投资方式不受太大限制等优势，成为全球资本逐利、跨境投资的主要场所。

　　仲量联行国际资本集团国际董事郝思建说，中国正成为一个跨地区资本流动热点，并且日益受到欢迎。全球跨境资本在我国商铺和写字楼市场显得尤为活跃，购买的资产价值高达16亿美元，投资力量的主体为来自美国、澳大利亚和新加坡的资金。

　　如果没有出台限制外资炒楼政策，业内人士预计，未来一段时间，国际资本进入中国的趋势仍将继续，并且会日益关注中国快速发展的二级城市。这道限资“大坝”的浇筑，为熊熊燃烧的跨境资本及时泼了一盆冷水。

　　多年关注中国内外资收支情况的新加坡金融专家麦吉亚认为，2003年至2004年间曾经在人民币市场上遭受挫折的国际游资，从2004年上半年就开始向房地产市场靠拢，主要目标是在房地产市场调控手段尚未完全成熟之前，用五至十年左右的时间拉高中国房地产价格，从中牟取暴利。他估算，在限制外资炒房出台之前，已经有上百亿美元资金聚集在北京、上海、深圳、广州等房地产价格居高不下的一线城市。

　　“变脸大法”蕴藏深层危机

　　记者对热点城市和中西部省区房地产价格进行追踪调查时发现，“变投资公司为合资公司”、“转沿海热点城市为内地‘二线城市’”、“变单纯投资为园区开发”是现阶段“骑虎难下”的国际游资普遍采取的“变脸大法”。

　　——变投资公司为合资公司。由于银行对投资公司、金融公司、策划公司一类概念模糊的公司账目往来监管严格，在“国六条”和“外资限炒”条例出台后，这些投资公司就不得不面临更大的压力，为化解压力，投资公司往往采取成立合资公司或者注资国内企业的方式，实现大笔资金继续炒作楼盘的目标。

　　——转沿海热点城市为内地“二线城市”。炒“热线”不炒“冷盘”、追“高价”不捧“低价”，这是国际“热钱”的“行规”。但从前期房地产市场飙升的情况来看，国际炒家日益注意到，随着中国强劲的经济增长势头，中西部省区和内陆地区二线城市房价增长空间非常广阔，国际游资迅速流向这部分地区，期待着新一轮的增长。

　　——变单纯投资炒楼为“园区开发”，这是国际游资的新手段。国际游资意识到中国政府“紧缩银根”、“紧缩地根”的决心，同时也看到中央和地方政府发展地方产业、走工业化道路的强烈愿望，于是开始打着“开发工业园区”、“建设新兴市场”的旗号，堂而皇之地“协助”地方政府发展新兴产业，用少量资金进行园区建设，却用大笔资金储备炒热当地楼盘。

　　金融专家曾再旺认为，这三种“变脸”方式实际上相互捆绑在一起。他说：“南宁九曲湾、昆明世博园一带悄然建设的大面积别墅式住房，其实就是国际游资投入其中的明显证据。国际游资往往与前期早就进入西部省区市场的房地产公司纠集在一起，在国家宏观调控政策下已经步履艰难的‘炒楼公司’，在国际游资的帮助下重整旗鼓，继续维持甚至炒高房价。”

　　麦吉亚曾经历了上世纪90年代末的东南亚金融风暴。他深入分析说：“国际游资曾经通过金融对冲的方式冲击东南亚国家脆弱的金融体系；而通过聚集大量资金炒房的方式，早在上世纪70年代就在日本屡屡奏效。这三种做法的深层危机在于：一旦中西部省区尤其是二线城市的楼盘也被炒高，就必然面临着沿海居高不下、内地后来居上的房产飙升局面，更加不利于调控房地产价格。”

　　监管亟待加强

　　大量数据同时表明，我国房地产市场调控“任重道远”：全国70个大中城市6月份的房价同比上涨达到5%至8%，涨幅与上月持平。深圳涨幅居全国第一，平均为14.6%，而商品房的涨幅在20%以上，豪宅则达到50%；北京的涨幅仅次于深圳达11.2%，考虑到过去两年北京的大幅上涨基数较高，因此，北京的涨价绝对值并不低于深圳。

　　与此对应，我国不少一线城市、中西部省会城市的房价还在继续上涨。二手房方面，二季度广州、深圳二手房交易额分别为77.7亿元、126.56亿元；环比分别增长14%、29%。

　　今年上半年中西部省区的房地产价格态势恰恰证明国际游资“变脸”的趋势。据银川市统计局统计，今年上半年银川市商品房平均每平方米销售价格为2387元，同比增加136元，房屋价格呈现稳中有升态势。

　　而作为中国-东盟博览会举办城市的广西首府南宁，上半年土地交易价格指数同比上升3.9%，比一季度涨幅高2.1%，房屋销售价格同比上扬5%。昆明、贵阳、成都等地的房地产价格仍呈明显上升趋势。

　　不少专家学者认为，“外资限炒”条例本身存在着具体的操作问题，一是“自用房产”没有明确的规定，二是一些具有双重国籍身份的居民很可能利用这种身份优势自炒自卖，炒高房价；三是通过成立境内外表面上毫无联系的“母子公司”方式，骗取银行的“平行贷款”，实现利用国际游资炒高楼盘价格的目标。

　　专家指出，我国现行外汇管理政策禁止银行从事平行贷款业务，但实际操作过程中，只要在海外成立两家以上的母公司，在国内成立两家以上的子公司，就可以相互向对方子公司提供贷款，同时还可以要求银行业务部门也向子公司提供贷款，这种贷款方式很难从账面上直接发现。

　　专家认为，必须尽快完成相关细则的制定，如强调合资公司进入房地产市场必须经过相关部门审定，进入房地产市场需要的资质细则；要求外资进入工业园区必须引进相关项目，在相关项目进入之后才能获得工业园区的土地使用证明；必须强化对基层银行的监管力度，严厉查处“平行贷款”的做法。