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房价飞扬--谁在左右中国房价？经典经济学解释是，市场供需。然
而，记者调查发现，在当前中国楼市，主导房
价的关键因素除了市场供
需，还有充斥市场的"伪信息"。
如何消除这些"伪信息"的影响已成中国楼市的一个重要命题。
"在调整房地产市场供应结构抑制投资性需求之外，当前抑制房价
过快增长的另一
个重要渠道是实行房价、地
价定期公开。地方政府分区
域选取住宅楼盘公布其合理利润，可以有效防止房地产开发商利用信息
不对称哄抬房价。"著
名经济学者、复旦大学教授尹伯成日前接受记者
采访时表示。
断裂的信息--政府数据房地产商也不愿看
今年"五一"黄金周，广州各大房地产商为消费者精心准备了一份
售楼"答卷"。在这份"答卷"中，富力地
产销售额达1亿多元；雅居
乐地产广州、中山两地销售额7亿元，其中广州占半数以上；恒大地产
金碧系列楼盘销售量占
推出总量80％……而来自广州市国土房管局的数
据则显示，广州市十区新建商品住宅实际签约826套，签约金额5.6
6亿
元。
一个是"火焰"，一个是"冰水"--广州市民陈钢对记者说，看了
前面这个数字，我准备马上去排队；看了
后面这个数字，那我还要等等。
"目前，各地都有为数不少的房地产开发商铆足了劲构建楼市的虚
假繁荣。而在消除开发商提供的伪信息方面
，我们政府提供的公共服务
还相当缺位。"上海房地产界独立评论人士顾海波说。
记者调查发现，各地有关部门公布的房地产信息主要是楼盘成交量、
销售面积、均价等。这些数据一般以市为
单位，没有定期发布时间，即
使发布，时间也很滞后，经常在成交月份的一个月以后。至于构成楼盘
重要成本的地价，各
地有关职能部门更是讳莫如深。而不少地产商透露：
地方政府公布的数据是根据我们的报表做的。考虑到可能与税收挂钩问
题，我们一般会报低房价和成交量。这样的数据本身就是不准的，我们
根本不会去看它。在确定楼盘均价时，我们也会像
买房人一样去参加房
展会，同时再看看周边楼价。
但即使是这种开发商也不愿意看的数据，消费者拿到却非常困难。
没有稳定的发布渠道，没有固定的发布时间
，没有可以即时查询的免费
或收费资讯。可以说，在地产商、政府、消费者三者之间，信息的真实
流动实际上在很大程度
上出现了断裂。
"我们只看到这个报纸上说成交火爆，那个报纸说某楼盘通宵排队。
房地产市场到底怎么样？房地产商赚了多
少钱？我们用现在的价格买房
子有多大风险？这些我们真的不知道，也没有办法知道。"上海市民王
青宇抱怨说。
伪信息"造市"--地方政府的尴尬与暧昧
由于房地产市场信息的极度不对称，房地产商通过发布虚假信息"
造市"成了抬升房价的一个重要手段。
"只要有几个大发展商联手，把一个地方的楼价抬上去还是比较容
易的。首先，找到一个题材--这个题材越
稀缺越好，因为这样参考比较
的机会便很少--比如地铁、高速轮轨、山水什么的，接着找些人排队或
根本不找，放出销
售火爆的信息，再接着某家或几家楼盘同时小幅提升
均价，试探市场底线，成功的话区域内所有楼盘都会跟进，不断将房价
推向高点。"江苏一位不愿透露姓名的房地产商爆出行业秘密。他说，
目前发展商对房地产市场的预期总体上还是看好的
，在这种情况下，根
本不用担心有楼盘会不跟进。
在更为具体的操作层面，诚意金、捂盘、饥饿疗法等则已成为房地
产商伪信息造市的重要手段。"五一"期间
，广东部分地区楼市出现怪
现象：一些楼盘在不开盘、没有具体销售价目表的情况下，派发一个或
多个排队号码，收取金
额在1万元左右的诚意金。许多楼盘收取的诚意
金份数已经远远超过了开发房屋的套数。"新的供不应求的局面正在被
炮
制出来。"有关人士评价说。
对于消除房地产商的伪信息"造市"，不少职能部门显得态度暧昧、
不积极。2005年房地产宏观调控伊始
，广东的几大房地产商不约而同地
在一些媒体露面，宣扬地根趋紧、房价要涨的理论。而对于这些明显误
导消费者的造市
信息，有关部门并没有及时澄清。
广东楼市出现的这种政府反应滞后现象，在全国范围内比较普及。
记者调查发现，在房地产商不断通过发布市
场火爆信息进行"造市"努
力的同时，大部分地方政府的职能部门对此采取了听之任之的态度。
"地方政府在房地产市场介入过深是造成调控落实不到位的一个重
要原因。"顾海波说。
由于房地产牵扯到几十个相关行业，各地政府显然不愿意房价增幅
下跌过多。"考虑到社会利益，政府不愿意
房价过快上涨；考虑到经济
利益，政府又不愿意房价大幅跌落。目前地方政府在房市调控中处于一
种相当尴尬的位置。"
顾海波说。或许正是这一尴尬位置导致了地方政
府在房地产信息公开中采取暧昧态度、缺乏主动性。
用什么来抑制过热--政府参考价？
2005年中国仅个人购买商品住房消费就达1.42万亿元。而当年全国
社会消费品零售总额为6.72万
亿元，全国居民可支配收入总额为8.32万
亿元。将居民住房消费与社会总消费及可支配收入总额进行比较，比例
均在
1：5左右。
那么，政府提供稳定的房地产市场信息对抑制住房消费过热有没有
作用？
"政府通过公布区域房地产成交量、均价等市场整体走势数据，对
消费者的购房心理还是能够产生一些作用的
。现在的问题是政府拿到的
数据不准确，公布也没有稳定的渠道。"专家建议有关职能部门采取措
施，尽可能真实地收集
、公布房地产市场成交数据与价格数据。
除了整体市场走势外，在实际的市场层面，对消费者购楼意向产生
影响的是拟买楼盘的周边房价。因此，有专
家建议地方政府分区域制定
住宅类楼盘的"政府参考价"。
一位广东地产商说："在特定区域控制房价并不难。购房者根本无
法知道楼盘的成本。你说卖贵了，我会告诉
你这儿地价现在很昂贵，这
儿有波罗的海风情、这儿的资源如何如何稀缺。"
在广东顺德新城区，第一个楼盘是嘉信城市花园。这个楼盘的地价
500元/平方米，但2002年开盘均价
却达3200元/平方米至3300元/平方米，
此后，2005年开盘的另一个楼盘纯水岸均价也达到4100元/平方
米至4200
元/平方米。"这儿是新城区，购房者无法比较。首先开盘的嘉信城市
花园将楼价定到了一个高点，接下去
的发展商只会加码，决不会低开。
我估计他们的利润率达到100％以上。"这位地产商告诉记者。
"我认为，公布地价、对城市住宅商品分区域取样，公布地产项目
利润率，能提升消费者的购房风险意识，抑
制当前的消费热潮。"尹伯
成分析说。
而针对地方政府的"调控尴尬"，尹伯成则提出土地收入归中央所
有的建议。他认为，国有土地的收入本身在
理论上也应纳入到中央收入
之中。通过这一措施，可以最大限度地避免地方政府在房地产市场介入
过深的问题。
(蔡国兆;赵东辉)
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