93%投向北京上海两地专家认为要防范外资进入房地产

　　记者近日从世邦魏理仕获悉，由于看好人民币持续升值，至少有5亿美元在今年第一季度投入到中国内地的房地产市场。其投资分布约有50%资金投入北京，43%投到上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。物业投资的选择依次为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目，以及产权分散的住宅物业。

　　另据中原物业顾问及世邦魏理仕等房地产顾问机构的消息，越来越多的国际投资者以及物业基金要求市场调研和尽职调查服务。近期，包括来自欧亚多个地区的投资机构，以海外上市、抵押贷款、收购等为目的的物业估值业务大为增长，已成为目前各大房地产顾问公司重要的利润增长点。据世邦魏理仕方面透露，近期美国普洛斯公司和新加坡腾飞集团等，正就相关项目交易与当地政府、开发商及租用者进行多方谈判。该公司估值及咨询服务部，更已为对中国房地产投资有着浓厚兴趣的腾飞集团在中国的多个工业项目提供了价值评估。

　　尽管目前对外资直接进入国内房地产投资的政策并没有放开，但基于对人民币会继续升值的良好预期，使近两年越来越多的外资通过合资的方式全面渗透到房地产开发、房地产尾盘阶段性投资以及物业持有经营环节。此前有媒体报道，目前进入北京的外资中，有一半以上投向了房地产。自去年外资投向北京的中环世贸、富力双子座等物业后，有消息说，今年一季度亚洲金融控股有限公司又以22亿元人民币买下了华普中心写字楼，另有一日本基金买下华贸12.3万余平方米的两座写字楼。而德意志银行下的华商私募基金买走了温榆河旁高端住宅项目美林香槟小镇半数以上174套房产，更预示出外资的投资取向已不仅限于写字楼、商业、工业等公建，外资对中国各类物业的投资已全线铺开。

　　据悉，来自英国的一家保险公司与中信合资，成立了一家针对亚洲的不动产基金，意欲在中国房地产市场投资，一些来自日本及东南亚的投资机构也在加紧进入中国房地产市场的步伐。除了欧美的投资机构，远在中东的石油国家的一些投资商也在积极考虑寻机进入中国的房地产市场。世邦魏理仕的分析人士认为，人民币“破8”的推动，以及人们对人民币继续升值过程的看好，将会给外资的进入予信心。根据目前顾问公司掌握的商业谈判信息，估计第二季度外资机构的投资力度至少会与一季度持平。

　　对外资涌入房地产市场，房地产业界的反应是乐观的。认为外资投向国内房地产开发与物业经营，一方面可缓解房地产开发缓解资金短缺，另一方面可以促进国内持有物业开发，对以往的短期融资开发模式有所改变。多数人认为，目前国内对外商直接投资房地产并没有从政策上放开，其数量还不足以影响中国的经济。外资投向的是公建和高档物业，对大众的住宅市场没什么影响。

　　然而，最近海外的分析机构则认为，外资大量涌入中国内地，将使中国经济在未来几年面临艰苦的调整。中国银河证券公司首席经济学家左小蕾近日也向人们呼吁，对“钱势汹汹”的外资涌入不可掉以轻心。

　　左小蕾认为，外资走进来危险不大，但是一旦撤出时，会给国内经济带来很大风险。由于外资进入是缘于对人民币升值的预期，赌人民币升值，同时外资在赌国内银行给房地产项目贷款支持的背景，其“汹汹钱势”目的是短期持有。假定市场在今后出了问题，假定外资认为人民币升值空间已经到顶，出现集体兑换人民币撤出中国市场，最终都要由国内的银行来背账。

　　左小蕾不认为外资的大量涌入对大众没有影响。她提出，对此不能盲目乐观。外资虽然没有进入低端物业，但是房地产市场并非一个割裂的市场，投向高端物业的外资，实际会将市场的平均房价拉高，其最终伤害的仍旧是大众需求群体。

　　此前，人们没有将进入房地产市场的海外投资划入“热钱”。左小蕾呼吁，应该对进入中国市场的“热钱”重新定义。由于涌入房地产市场的外资具有明显短期目的，应该将其划入“广义的热钱”概念中。她认为，中国目前还没有对外资全方位开放的情况下已经成为世界投资的“漩涡”是很危险的。因为热钱出去的时候会给中国经济带来巨大危机，政府应对这样的投资冲动提高警惕并有所防范。