蔡国兆

　　中国城市居民住房消费已经达到中高收入国家水平,但其中却至少有70%的居民没有购买新房的能力。日前,不同来源的两份报告揭示了中国房地产市场面临的问题。有关专家分析认为,住宅的投资需求正在取代自住需求成为当前中国房价走向的重要因素。

　　城市居民已难承房价压力

　　申银万国证券研究所提供的一份研究报告表明,从1998年至2005年7年间,中国城市居民居住面积平均增长1.17平米/年/人,增长速度惊人。截至2005年末人均住房建筑面积已经超过26平方米。

　　"比照联合国人居中心、世界银行的相关研究报告,从居住面积这个指标看,如果按照官方汇率计算国民收入或者GDP,中国城市居民的住房消费已经达到中高收入国家的水平,显然已经脱离了经济发展水平,属于住房的超前消费。"申银万国证券研究所高级分析师陈昱新表示。

　　然而,从衡量城市居民负担水平的房价收入比看,我国各大城市已经出现城市居民难以承担房价压力,自住购房动力不足的问题。

　　"2006年1季度,上海、北京、南京等12城市的房价收入比均已处于偏高范围。"陈昱新说。而北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》则称,我国东部地区商品房均价已达到4000元左右。根据我国2005年城市户均收入在1.5万至1.7万计,如果购买一套70平方米的新房,可能房价收入比在13倍,4000元左右的商品房价格意味着城市居民当中,至少70%没有购买新商品房的能力。

　　自住需求难以继续高涨

　　"前几年房市火爆已经令潜在的自住购房能力得到提前释放,1998年至2005年,中国房屋销售面积年均增长25%。这意味着在未来很长一段时间内,自住需求很难继续高涨。城市居民对当前购房的承受能力下降也从另一个方面说明了这个问题。"陈昱新说。

　　而一些城市的相关数据也表明,住宅的投资需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。

　　2004年底,北京市统计局联合北京市建委在该市15个小区中随机抽取100幢居民住宅楼、对530户购房者进行了问卷调查。调查发现,目前北京的商品住宅投资性购房比例为17%。在全部投资性购房中近三成短期转手,逾两成投入租赁市场,近五成空置等待升值。

　　2005年初,某全国性大型房地产开发商对其开发的武汉某大型郊区楼盘住户进行详细的访谈式调查,结果显示该楼盘中83%的房屋用于自住用途,17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。

　　2006年初,有关方面发布的深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示:同一购买者购两套及以上房子的总套数为15904套,占新房销售总套数的16.07%。

　　有关专家认为,住房消费超前与房价收入比之间出现的鲜明对比表明,中国的房地产市场将出现重大变化。住宅的投资需求正在取代自住需求成为当前中国房价走向的重要因素。他们同时也指出,在住宅的投资需求之外,未来几年的制度变迁、宏观调控、信贷控制、央行利率水平以及资产价格等因素也是房地产价格重要影响因素。